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贝壳:中国告别“住房短缺” 新房规模将回归15万亿元-16万亿元中枢

2021-04-29 17:54  来源:澳门新浦京8455com 王丽新

    本报记者 王丽新

    4月29日,贝壳研究院联合空白研究院发布《第三次大转型:中国居住新十年》报告(以下简称“报告”)。报告认为:当下的中国居住市场,正在跨入第三次大转型期,进入“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的新住房模式,正从“钢筋水泥”转向年交易规模高达30万亿元体量的居住服务业,成为经济内循环的重要支撑。

    众所周知,从人均住房面积不足7平方米到40平方米以上,中国居住市场经历了两次大转型,一次是福利分房转向商品房时代(1978-1998),存量和增量双轨制运行;另一次是双轨制向市场化转变(1998-2018),即土地要素、金融均市场化,招拍挂和房贷正是此时登上历史舞台。

    从市场规模发展来看,过去20年商品住宅销售额累计112万亿元,住房存量面积超过350亿平方米,户均住房套数大于1,我国已经总体上告别了住房短缺,实现了住房的基本平衡。接下来,中国居住市场会跨入第三次大转型阶段,并将出现新的浪潮。

    《报告》着重指出,房地产行业已从购买时代全面进入居住时代,下一个十年,甚至未来30年,将掀起居住服务化、数字化、全产业链化、品质居住、都市圈化和机构化租赁六大新浪潮,进而深度重构中国居住市场格局。

    地产由开发制造转向居住服务

    数字化渗透规模增至358亿美金

    从数据上看,全球主要发达国家的房地产业在GDP中的占比一般达到10-12%,我国目前只有7%左右;房地产整个上下游产业链合计占比往往超过20%,我国只有15%左右。毫无疑问,未来发展空间来自围绕住房产生的全周期服务。

    贝壳研究院向《证券日报》记者表示,新居住时代下,住房不再是一个单纯的开发制造业,房地产业链将围绕资产管理进行分工,提供租赁、装修、社区、养老等长期服务,居住服务者成为时代的主力。例如,未来我国租赁人口将超过2.5亿人,这一庞大的需求基数将刺激租赁服务业的全面增长,从租赁住房的出租、装修、改造、维护以及租后的保洁、搬家等服务都是潜在的增长点,未来将会是一个2万亿元-3万亿元规模的市场。再例如,物业管理也是一个快速发展的行业,在管面积超过200亿平方米,未来仍将进一步增长,当前行业规模约1万亿元,未来将突破2万亿元。结论是,房地产服务细分品类有很大的发展空间,完全有可能再造一个房地产。届时,资产管理和现金流运营能力成为核心竞争力。

    从国际经验来看,在美国、德国、日本等发达国家,市值最高、规模最大的房地产企业往往不是开发企业,而是上市的租赁型REITs、综合型的住房服务企业、物业企业、中介企业、建筑科技企业和互联网企业。

    值得关注的是,近年来,我国物业企业、连锁型中介企业互联网交易企业、住房科技企业的发展迅速,数字化正在全面渗透到传统的房地产市场,未来将在生产、流通、租赁、改造等环节掀起数字化浪潮。

    在贝壳研究院看来,数字化将在住房领域衍生出数字空间、智能客服、远程协作与自动化决策、资产和信用数字化等市场空间,数字空间技术可应用于房屋与装修设计、房源和服务者信息展示、房源信息带看、设施维护等多个环节与场景。

    按全球咨询企业德勤的定义,此类数字空间市场年复合增长率38%,规模将由2019年的38亿美金增长至2025年的358亿美金。下个十年,随着政策、技术、产业等因素的作用,数字经济向智能经济升级,居住服务数字化将实现加速发展,智能化将重构居住服务各环节,将创造全新的数字机会。

    贝壳研究院认为,居住服务业产业链条长,在每一个链条上都具有大量的决策点和流程节点,因此区块链、AI、云计算、物联网综合性技术打造数字化工作场所,远程协作与自动化决策,将破除传统居住服务业信息孤岛难题,将各参与方工作与流程统一协作。而边界的日益模糊,将带来全产业链化浪潮。

    全产业链闭环化重构价值链

    居住与服务进入品质化时代

    众所周知,传统的产业链划分逻辑是开发、代理、中介、物业、家装等细分品类相互独立、各自发展,未来的产业链将会加速整合,产业边界日益模糊。开发商不仅仅局限于开发环节,而是会渗透到物业、中介、家装等环节;阿里、京东、头条等互联网巨头也会跨界到住房交易与服务环节,产业链的参与者将越来越多。贝壳研究院认为,基于30万亿元的居住交易市场规模和超过300万亿元的存量资产基数,住房的价值链将进行深度的整合与重构,产业链从分割走向融合,形成新的居住生态。

    在贝壳研究院看来,这种新居住主要表现在两方面,一是不同居住子领域市场将打通和整合。比如,在新居住生态中,新房、二手房、租赁、旧改、装修、物业、资产管理,以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来,形成一个统一的市场体系;二是不同的交易主体将被激活,优化交易流程,形成交易闭环。比如,住房交易的买方、卖方、经纪人,家政服务等,不同市场主体之间进行有效合作,贯穿各个环节。

    但全产业链闭环化的提前是,综合服务平台的建立。当下中国的新居住领域,平台化进程正在交易层面加速推进中,不断完善行业基础设施。下一个十年,随着住房从交易转向居住,平台也将会从交易走向居住,并以交易为中心,按照二手房、新房、租赁、家装家居、居住周边服务的路径,逐步进行业务拓展,逐步建立中国一站式新居住需求服务平台。

    具体看,平台对全产业链闭环化的作用是:一是推进线下线上一体化,形成房产交易新闭环;二是推进供需融合化,从平台服务走向平台共建;三是推进技术场景化,提升消费者体验。

    毫无疑问,服务平台会加速行业重构,提升效率,但满足用户需求才能让行业实现良性发展,所以与住房的第三次大转型对应的“品质化居住和服务”仍是核心。事实上,在“住得更好”的需求下,未来十年,住房将全面升级,新居住意味着将跨入“品质化时代”,这需要在硬件住房本身和App服务上双晋级。

    在硬件方面,装配式建筑、智能家居等产业将大行其道;城市更新、房屋改造等方面孕育巨大的市场机会。在App上,物业管理从粗放发展走向专业化、智能化。

    贝壳研究院预测,到2030年,装配式建筑新开工面积将达到9.4亿平方米,占新开工面积的四成至五成;城市更新和旧房改造规模预计达到7亿平方米,预计投资5600亿元,按更新后平均净收益率预计10%计算,合计约560亿元的规模;现代物业管理引发数字化、智能化社区浪潮,为智能硬件带来巨大机会,智慧物业将成行业标配,2030年中国物业管理行业在管面积将达到402亿平方米,市场规模持续扩张,物业费收入将达到1.6万亿元。

    可以说,过去40年搭建的是钢筋水泥的居住空间;未来十年,搭建的是数字化的居住空间。至于市场规模如何?未来十年,在房住不炒的政策以及房地产需求发展趋势下,中国房地产交易市场将会进入新中枢。

    新房市场回归15万亿元-16万亿元中枢

    租赁市场迎来机构化浪潮

    根据贝壳研究院预计,未来10年,年均新建商品住宅销售面积约13亿平方米左右,市场交易额长期保持在15万亿元-16万亿元中枢范围内,不会失速下滑。

    贝壳研究院向《证券日报》记者表示,支撑新房市场向上的动力主要来自三大方面:一是城镇化进程的持续推进,据预测,未来10年1.6亿城镇人口增量将催生约66亿平方米住房居住需求,年均6.6亿平方米;二是住房改善需求的续释放,未来10年,因住房改善而增加的住房需求约56亿平,年均5.6亿平,占总体销售比重43%;三是城市更新改造催生部分住房需求,10年间年均催生的新住房需求按照当年改造面积15%计算,则年均旧城改造产生新的住房需求8000万平方米,这部分需求占总体销售的比重约6%。

    而伴随人口向城市群集中,下一个十年,中国房地产市场的都市圈化特征将进一步凸显。城市群人口及住房交易GTV梯度将分为4个层次:三大核心都市圈群→沿海其他城市群→枢纽城市群→外围城市群。预计到2030年,长三角城市群市场交易规模将接近7万亿元,京津冀城市群、珠三角城市群都将接近4万亿元。

    需要注意的是,随着中国城市住房存量规模积累,新房、二手市场的全流通逐步成型。贝壳研究院表示,未来10年,二手房交易额将从当前的7万亿元左右增长到25万亿元,逐步赶上甚至超过新房市场交易额。鉴于此,存量置换需求的提升,将为流通服务机构发展带来广阔的市场空间。届时,存量房交易的经纪渗透率将由2020年的88%提升至92%左右,二手房经纪机构总交易额达到23.5万亿元。随着经纪服务需求度及品质的提升,届时二手房中介服务佣金收入预计达到7000亿元左右。

    同时,二手渠道对新房销售的影响提升,彻底转变新房销售方式。新房的潜在需求越来越来自二手房业主,这将加速使得开发商售楼处的获客能力越来越小,二手房经纪人成为新房交易中不可替代的重要渠道。中介渠道将全产品线、全流程,联动、包销等多种方式全面渗透。预计未来10年,全国总体渠道渗透率将提高到55%左右。2030年,围绕交易的媒体广告、代理服务、渠道等加总的货币化率按照4%计,代理及渠道渗透率按照90%计算,产生的收入将达到526亿元。

    值得注意的是,一、二手市场联动增加住房供应之外,解决青年人大城市居住问题的“杀手锏”之一租赁住宅将极大地发挥效用,中国住房第三次大转型的重要抓手之一。在租购并举政策的带动下,未来十年,中国租赁市场将迎来万亿的市场规模,其中机构化的比例将会进一步提升,重资产的模式和轻托管的方式将会得到提升。

    事实上,机构化租赁浪潮趋势是不可逆转的。在贝壳研究院看来,在传统的C2C市场中,租客的租赁痛点大量存在,只有机构化提升才能克服传统租赁市场乱象;第二,保障性租赁住房的着力点在于推动机构化提升,随着业主对资产管理的需求以及租客对标准服务的需求提升,我国住房租赁机构化将有五倍以上增长,机构化率达到30%,与之相配套的住房租赁REITs有望达到千亿元甚至万亿元级别的市场空间,租赁生态产生的空间将超过3万亿元。

    “总体而言,时代在转变,市场在重构,房地产不仅不会褪色,反而在实现人民群众美好生活的过程中创造更大的价值,让大家一起迎来大国住房的下一个辉煌十年。”贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰向《证券日报》记者如是表示。

(编辑 才山丹)

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